第7章
“梁可，之前陆总对公司的周转情况，了解多少？”
林凤娣刚发问，梁可就进入了工作状态。
“陆总每周都会亲自过目资金预算和使用情况，肯定知道公司资金紧缺。不过陆总说，该用的钱就要用，缺口他想办法。”
林凤娣心里笑了，是陆永亨的风格。男人们往往想着源源不断地扩展资源，女人们则优先想到尽量利用手头已经有的。
“那他想了什么办法？”
“陆总同信用社已经谈好，信用社愿意支持我们，会加快审批，但实际到款时间没这么快，资金总量也有限。同时，陆总还在寻求朋友们的资金，不过可以短期给我们的几家，利息都很高。”
“多高？”
“有的近24%。”
“确实很高。”超过这个比例的利息，已经超越司法保护区，属于自然债务区甚至无效区。
“而且…”
“你直说。”
梁可犹豫再三，才道：“陆总这个情况，我怕最近这些资金对接起来…”
这边嫌利息高，那边愿意借钱的其实大都是看陆永亨的面子。可陆永亨此时人在ICU，谁能出面？
“你的意思是，只靠你去对接，借不到。”
梁可艰难地承认了。
“娟娟，你这边呢？”
娟娟摇了摇头，也表示没有别的途径。她还补充了其他情况：
“主要是市面上有谣言，说我们公司高层与董事长离心，凤林居项目肯定做不下来，和我们有资金往来的都想收一点是一点。”
“所以各方供应商收紧了给我们的账期，广告公司等合作商也都想学HK设计师事务所收现钱，不愿意我们赊账，有的甚至要我们预付款。反过来，搞得我们融资也很难。”
“这个情况，连信用社都亲自来问过，怕我们跟他们借的钱，还不上。”
林凤娣皱眉不语。
这个时候，若是因陆永亨缺席导致资金链断裂，那公司前面的投资会全部打水漂，员工也会失去工作，她和陆永亨还会前功尽弃，负债累累。
“林总，我想说两句。”梁可觉得，她不得不开口了。
林凤娣等的就是这个，自然点头同意。
梁可道：“第一，房地产业本就是资金密集型的行业，资金紧缺是项目运作中的常态。资金需求量大、周期长、风险高，‘保周转’是第一要务。第二，开盘之前，口碑重要；一旦露出疲态，就会被吃干抹净。所以‘保口碑’又必不可少。”
“要保口碑，首先绝不能停工。各方的眼睛都盯着基坑的建设情况，有个风吹草动，大家都清楚。所以，建议林总亲自与总包谈好条件，制定好付款比例，即我们先只付部分，其余让他们垫资承建。”
“广告、设计等营销费用可以推后支付。凤林居的主体设计已经完成，营销固然重要，但不选这些强势的合作商也不会伤害到我们的根本。宣传我们可以分步做，慢慢做，不必要一次性全覆盖、全付款。比如可以先从自有物业外墙和扫街的宣传单开始。”
“不过，总包垫资有上限，其他费用推后支付也治标不治本。我们必须尽快地开源，也就是卖楼。”
林凤娣表示认可。
梁可得到支持，继续建议道：
“由于目前公司采取的是‘全面开花’的开发销售模式。即12栋楼同时开工，人力财力都很分散，消耗很大，战线也拉的很长。”
“继续下去，公司账上的这些钱根本撑不到卖楼的那一天。”
“但如果调整开发销售模式为‘滚动开发’，即集中力量先做面对着桂海河、有商业裙楼的1栋和2栋，就能尽快达标拿证，开展销售，收集回款。”
“当然，其他楼栋要放慢进度、交叉作业，缩减成本。”
“等有了销售回款，我们再根据情况做另外的楼栋，再售、再建，将资金滚动起来。”
“这样，缩短了回款周期，就能解决周转问题。”
这正是梁可几个月前提给陆永亨的建议。陆永亨取舍之后，还是选择了“全面开花”。一方面考虑到“滚动开发”模式下的销售难度和企业形象，另一方面也是他对自己的筹资能力有信心。但以现在的情况，这可能是林凤娣最好的选择。
林凤娣显然也明白当下的处境。但她还在犹豫。
“如果这样做，桂河沿岸景观绿化带怎么安排？这是完全不赚钱的，可如果我们不做，D城会回收凤林居的土地。”
“肯定要做，而且要做在凤林居前头，但不是做全部。我们可以拨出一部分资源，把凤林居门口对面的那一片滩涂优先整治好，沿着河岸建设出一小段，并在商业裙楼的正对面建成一片文化广场。”
娟娟反对：“建设河岸是附加条件，对我们来说是一项任务，也是一笔巨大的开销。陆总原本的打算，是等凤林居全部卖完，看有多少余钱再做。即使不能做得很精致，至少也要配备基本的功能。可现在我们急缺资金，怎么要先做河岸？”
林凤娣认可了娟娟。
这个问题梁可早就想过。虽然几个月前陆永亨没有采用‘滚动开发’，在平时的工作中，她也当修炼功课一般，根据公司实际情况不断地完善着自己的方案。她时刻准备着，但没想到真的有讲出来的一天：
“林总，我们要把‘建设河岸’换个角度来看。”
“有机会塑造桂海河的沿岸风景，并不是凤林居的负担，而是凤林居的优势。”
“D城目前的住房大多为农民自建房，本地人其实并不愁住。但自建房公共空间极小，居民需要有地方活动。所以，即使现在的桂海河边泥泞不堪，晚上没有路灯，本地甚至多次拉线禁止下河，周边居民还是要到桂海河边来散步。”
“若只是景观，那人们只会走一走，最多坐一坐。”
“可如果在河边园林之中有个广场，人们肯定都会在广场聚集，到广场来活动。”
林凤娣立刻明白了梁可的意思。这样做，能给凤林居聚集人气，为销售做好准备。林凤娣笑道：
“是了。再进一步想，若其他区域先不做，仅做一个广场，他们就只能来广场。那桂海河沿岸的人气，就尽落凤林居了。”
